23년 8월 전세사기 예방 차원으로 한국부동산원에서 새롭게 변경되어 나온 신고서 양식에 대해 정리해 보려합니다 나는 그럴일 없을꺼야 라고 다들 생각하지만 오랜시간 힘들게 모으고 대출받아 내 집마련을 하는 중요하고 신중해야하는 순간이기 때문에 중요한 유의사항에대해 소개해드리겠습니다
많은 분들이 임대차계약 또는 부동산 매매할때 공인중개사를 통하면 큰문제 없다고 생각하시고 있습니다 하지만 하루하루 전세사기라는 단어로 큰 피해와 좋지 않은 뉴스들을 확인하실수있습니다 당연히 공인중개사가 중요한데요 하지만 전세사기 사건을 확인해보면 공인중개사도 모르게 혹은 같이 사기를 치는 경우도 종종 나타납니다 그렇기에 최근 한국부동산원에서 새롭게 나온 체크리스트를 확인하고 숙지해서 전세사기 예방법 에 대해 정확히 알아야합니다
전세사기 계약 체결 전 유의사항
무허가 불법 건축물 여부확인
매매 또는 임대차 계약전에 해당 건축물이 무허가 또는 불법 건축물이 아닌지를 확인해야 합니다 해당 사항이 있을 경우 임대차 보호법에 적용이 안되기 때문에 보증금 보호가 어렵습니다 무허가 불법 건축물의 기준을 모르시는 경우 “건축행정시스템 세움터“를 통해 온라인으로 확인이 가능합니다
적정 시세 확인
최근들어 깡통전세 라는 단어와 급격하게 변동하는 부동산 시세로 인해 기존의 시세보다 비싸게 전세계약을 체결하는 경우가 있습니다 이런 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)에 대해 조심해야 합니다 중개업자에 말만 믿지말고 온라인으로 간편하게 검색이 가능하기때문에 직접 확인하는 것을 적극 추천합니다 “국토교통부 실거래가 공개시스템” , “kb시세“
선순위 권리관계 확인
이 경우는 보통 내가 계약한 건물이 좋지 않은 일로인해 압류, 가압류로 인해 경매로 넘어갈경우 나의 전세금의 선순위 를 확인하는 과정입니다 경매로 넘어갈경우에 나의 전세금보다 선순위 채권이 존재할경우 반환이 어렵기 때문에 필수적으로 “인터넷등기소” 를 통해 확인하시기바랍니다
임대인의 세금 체납여부 확인
상단의 선순위 권리와 같이 중요한 체크사항 입니다 임대인이 미납세금 또는 지방세로인해 미납이 있을 경우 임대인의 신용에 문제가 생기면서 압류될 가능성 또는 가압류에 걸릴 경우가 있습니다 이런경우에 전세계약이 끝나더라도 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하기 때문에 “홈택스” , “위택스” 를 통해 임대인의 동의없이 확인이 가능합니다
전세사기 계약 체결 시 유의사항
임대인(대리인) 신분 확인
임대차거래 계약시 되도록이면 임대인 본인과의 거래를 우선시 하지만 개인적인 사정으로 인해 대리인과 계약을 하는 경우도 종종 발생합니다 이런경우에는 필수적으로 대리인의 위임장과 인감증명서를 확인해야하고 “주민등록진위확인“을 통해 한번 더 체크하는 것을 추천합니다
공인중개사 정상 영업 여부 확인
상단에 말씀드렸지만 모든것을 공인중개사를 믿고 계약을 하는것보다는 온라인을 통해 여러가지를 확인할수 있는 스마트한 세상에 간편하게 많은 것을 확인할수있습니다 그렇기에 공인중개사에 대한 정보도 중요한데요 미등록 또는 업무정지 상태인 공인중개사에게 임대차계약을 할경우 사고가 발생하면 그에대한 보상을 받을수가 없습니다 그렇기에 “국가공간정보포털“에서 간편하게 확인이 가능합니다
주택임대차표준계약서 사용
“국토교통부 부동산거래관리 시스템“에 들어가시면 가장 최신의 주택임대차표준계약서를 다운로드 할수있습니다 혹시 공인중개사측에서 사용하는 임대차계약서를 사용할경우 필수적으로 특약을 확인하시고 국토교통부에서 제공하는 특약과 다를 경우 계약전 정확한 확인이 필요합니다
전세사기 계약 체결 후 유의사항
주택임대차 신고
다들 알고 계시겠지만 임대차 신고는 계약 체결후 30일이내 신고를 해야 보증금보호가 가능합니다 간편하게 “부동산거래관리시스템” 을 이용하는 방법과 해당 주민센터를 방문하여 신고가 가능합니다
잔금 지급 시 유의사항
권리관계 변동 확인
이사를 마치거나 임대차계약 체결후에 등기부등본에 변동이 없는지 한번 확인해야합니다 또한 이사하는 집에 집이 정확히 비어있는지 또는 기존세입자가 전출하는 일자등을 확인해서 이사 당일 문제가 없도록 합니다
이사 후 유의사항
전입신고
주택임대차 신고와 다르게 전입신고는 임대차계약후 14일 이내에 주민센터 방문 또는 “정부24“를 통해 신고를 해야 추후 발생할수있는 경매 또는 임대차 계약 만료일자에 대항력이 발생합니다
전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환시 즉 임대차 계약 만료일자인경우에 문제가 생기지 않도록 보증금을 책임지고 안전하게 반환해주는 보증 가입입니다 보증기관의경우 “주택도시보증공사“, “한국주택금융공사” , “SGI서울보증” 이 있습니다